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物業管理節能大有可為

2015-07-06 14:34來源:房地產時報作者:唐穎豪 王豐芳人氣:
         建筑能耗的浪費,嚴重制約著物業服務企業的發展。然而,什么是節能?物業管理該怎么節能?是隨手關個燈,還是節約用水?顯然,這些都是簡單節能方法,淺層次對節能的理解。如今,一些物業管理企業在管理物業中運用專業技術,被稱為“節能的踐行者”。《房地產時報》特地邀請滬上物業公司中的節能模范和節能專家,提供各自的金點子。
  小專利能節電百億元
  上海凡鑫投資管理中心董事長王文才
  1度電約燒400克煤,2500度電就是1噸標準煤,如以2500度電費一千多元計,平均改造一個建筑面積5萬平方米的住宅小區,每年變頻供水泵房節約電費至少1萬元,省下煤炭可達近10噸。 “十二五”規劃明確提出節能減排號召,合理用電、節約用電稱為節能減排工作的重中之重。
  怎樣才能不花大投入又可最大限度地節能?凡鑫投資管理中心通過長期摸索實踐,針對樓宇的實際情況精打細算量身定做,只需對水泵進行小小改造,最高節能可達到70%。更新后的供水系統可以根據用水量調節水泵頻率,在供水較少時低頻運轉,大大節省傳統水泵不斷啟動時耗電量較大的缺點,相較以往節電至少在50%以上。數據顯示,浦東新區海陽新村小區在改造前全年用電量是1183度,改造后僅為490度,節能高達58%。此外,改造后,避免了傳統水箱儲水方式易造成二次污染的問題,也節省了水箱和消毒設備的開支;用水低峰時設備進入休眠狀態,可以延長機組使用壽命,并且減少水箱蓄水的二次污染,以及消除大樓定期清洗和檢修時需要停水的矛盾;新供水系統無須專人值守,節約了物業成本。
  這套鑫能源樓宇變頻供水節能裝置已獲得國家專利技術,全面創新變頻水泵供水系統的節能技術,可綜合實現住宅、賓館、寫字樓等建筑供水系統節電最高可達70%。鑫能源樓宇變頻供水節能裝置只需三天時間的改造安裝,即可大顯身手。不僅與原有供水系統完全兼容,只需增加節能設備,同時改造設施絕不影響供水,而且徹底解決了各大樓宇蓄水池在清洗或檢修時的停水矛盾。
  目前,上海凡鑫投資管理中心特別提供資金,相當于免費為物業公司提供變頻供水系統的節能改造,并免費提供技術服務10年,讓業主與物業管理公司多方受益。目前,錦江之星上海世博店、浦發綠城、銀馬苑、誼達小區、海陽新村、青浦佳園、世紀苑等數十個工程改造試點已經完成,綜合節電至少50%,最高可達70%,獲得市場好評。上海有1萬多個住宅小區,假如都能使用這項節能裝置,一年節電就可達上百億元,這是一個驚人的數字!
  三不管,物業節能動力弱
  上海誠成物業管理有限公司董事總經理茅偉雄
  物業公司在建筑節能中擔當著重要作用和責任,但也處在矛盾中。
  看個數字。不完全統計,滬上有1.2萬多個住宅小區,如果每個小區單單每年節電1萬元,一年節省下來的總費用超過100億元。然而,能源管理處在三不管狀態。一是業主委托物業,把能耗費用轉移給租客,節能動力不會很強烈。二是從政策法規角度,物業對能耗管理技術力量相對薄弱,法規要求物業公司在樓宇中的作用是保障運行,與節能有矛盾。三是付錢方即租客,相當一部分力量單薄,沒有能力要求對樓宇進行改造。而且商辦樓宇公建能耗大,業主往往采取酬金制聘請物業公司,在這種模式下,物業公司只會關注保障運行,節能動力不足。
  但是,建筑節能空間巨大。根據“十二五”國家發改委文件,其中要求公建2萬平方米以上的建筑節能空間30%。 100億元就是30億元,這塊“大蛋糕”非常誘人。統計下來,建筑往往存在三個環節的不匹配:一是原始設計以規范作為設計依據,配置都有相當大余地;二是風、水等每個系統之間匹配與使用人之間往往匹配度不高;三是管理者通常進行簡單管理,如以溫度來開關空調,其實里面有專業和技術要求。
  然而,物業公司在建筑節能又有著天然優勢。首先它對系統的了解比任何人都深刻,其次與客戶有密切聯系,最后具有設備維護優勢。如今,物業管理行業都開始對節能重視起來,點對點,局部進行改造,比如換個燈(照明系統),改造空調系統。最近,真人百家家乐网站推出一個新模式,稱為能源管理,即用戶提供一套最合適的節能解決方案。正在針對建科大廈進行節能改造,預計節約將達到25%以上。
  找出“病癥”合理節能
  上海浦江能源管理有限公司市場營銷部經理孫捷
  物業管理要節能,首先要了解每個物業小區能耗到底集中在哪里?找出能耗關鍵點,進行節能局部改造。通過調研管理的各類物業發現,能耗首先集中在電,占物業能耗的90%以上。以小區物業為例,就是照明能耗最大,比如公共照明、景觀照明,有些小區車庫24小時照明。其次是生活水泵和電梯。如果是辦公樓宇,用電集中在空調、車庫、照明和地插。公共物業用電集中在車庫、空調和生活水泵。歸納來看,各類物業能耗主要集中在空調、照明和生活水泵。
  如今,越來越多的小區開始引入成熟技術進行有效節能。比如水泵改造,大多數小區用的供水系統是“變頻+水箱”,改造后采取無負壓水泵,接入市政水管可利用原樓層供水管道。一個小區改造后,每月電費從4800元減到2400元。又如車庫改造,日光燈換成LED燈管,還有的在此照明系統基礎上增添分項計量和智能網管,由此形成管理新系統。在真人百家家乐网站管理的一個物業中,某天晚上項目經理接到智能網管報警,能耗高出平日20%,項目經理馬上打電話讓輪值安保巡查是否有沒有關的設備,安保這才發現有兩臺機器沒有關。
  物業管理的節能改造方向在哪里?我認為物業公司沒有必要研發產品,可從市場上尋找成熟產品。比如像凡鑫研發的專利技術 “鑫能源樓宇變頻供水節能裝置”,今后會與之尋求合作機會。其次資金方面,首選合同能源管理模式,這對物業公司沒有資金風險,產生效益也可共同分享。最后管理方面,用智能化、網絡化、可視化管理模式,提高管理效率,用智能化手段植入物業管理。
  前期介入提出節能要求
  上海景瑞物業管理有限公司工程技術部總監洪金華
  物業公司往往受制于成本,不敢在節能設備上花大投入,但為了生存,又不得不采取必要的節能手段。最常規的就是針對水、電、煤進行改造。景瑞物業在管理住宅小區時,覺得車庫是能耗大頭,但改造感應設置成本很大,怎么辦?通常車輛進出有平常期、高峰期和低谷期。真人百家家乐网站采取高峰期車庫燈全明,平常期開二分之一照明,低谷期通過地感感應啟動照明設備,即感應系統感應到車輛進入后才啟動照明設備。
  不少住宅小區里電梯都會安裝空調。為了保障設備運行,又能節約能耗,多采用的是家用空調,然而有缺陷,必需定時每天操作,不能自動啟動,且一到夏季,整個能耗非常大。景瑞通過空調內機改造,早上8點到晚上8點運行。
  作為地產公司旗下的一家物業公司,景瑞更注重前期介入對機能提出要求。畢竟建筑外墻保溫,門窗設計大小、朝向等,都對后期業主能耗產生較大影響。包括在設備選擇上,不單選擇節能性燈具,還要在控制方式上分路間隔控制。
  能源管理不妨“外包”
  上海其士物業管理有限公司(香港)大陸地區經理高九紅
  很多小區由于開發比較早,不僅與現在的節能要求脫節,而且在環境改造上得不到支持。建議物業公司在市場上尋找能源托管方法,找到好的平臺,外包實現能源管理。
  作為樓宇長期管理者,物業公司是節能的承擔者。比如真人百家家乐网站管理的是一個1999年建造的樓盤,因沒有條件前期介入,后期履行物業節能碰到很多困惑,很多構造不允許實施節能管理。如果物業管理能滲透到物業前期,就好辦多了。隨著社會發展,一定要細分,購買專業服務,通過合同能源管理實現節能。此外,節能工作比保潔保安更,需政策鼓勵,以實現節約能源大目標。
  節能標兵被誣“偷電”
  上海申大物業公司四季園小區經理蔣明華
  物業公司在節能上困惑不少。講個實際案例,三年前街道要求各小區為節能做貢獻,但開發商不允許添加設備,于是真人百家家乐网站只好通過最原始的辦法進行節能。比如4路燈改2路燈,把電費降下來。車庫引入廣告公司,和他們商量什么時候用廣告公司的電多一點,什么時候用物業的電,然后把貼頂燈往下吊以增加亮度,并消滅一點無用的燈光照明,幾番嘗試,竟也成了當時的節能標兵。這些方法和今天的節能技術要求差遠了。但搞了一段時間后,業主說物業公司在“偷電”。現在知道了凡鑫公司,他們研發專利技術“鑫能源樓宇變頻供水節能裝置”,免費給物業公司提供設備,還輸出維護人員,這種模式應該大力推廣。上海有那么多的住宅小區,如果每個小區都能在節能上動腦筋,減下來就是“貢獻”。
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